Hébergement local
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Alojamento Changements locaux
La nouvelle loi (Lei no 62/2018) d'Alojamento Local (licence de location de vacances, voir Bulletin afpop H/13/E) a été publiée le 22 août dans le Diário da República, qui entrera en vigueur en octobre 2018. Voici des informations sur certains des changements de cette loi, qui donne plus de pouvoir aux municipalités et aux copropriétés. Tout membre qui exploite un service AL, ou qui envisage de le faire à un moment donné dans le futur, doit contacter sa Câmara locale pour connaître les règles dans sa région.
Changements pour les municipalités (Câmaras Municipais)
Zones de confinement limitées
Les CM peuvent imposer des limites au nombre d'établissements proposés dans certaines zones géographiques, afin de « préserver la réalité sociale des quartiers et des lieux ». De plus, dans ces zones, un même propriétaire ne peut exploiter qu'un maximum de sept établissements d'hébergement de proximité.
Application renforcée
L'ASAE (Autorité de sécurité alimentaire et économique) et les conseils municipaux sont chargés de surveiller le respect des dispositions du présent décret-loi, ainsi que d'annoncer leurs processus respectifs et d'appliquer les amendes et autres sanctions respectives.
Les municipalités peuvent s'opposer à une inscription
Les propriétaires locaux n'auront toujours qu'à faire une notification préalable pour l'enregistrement de nouveaux établissements afin de commencer à commercialiser, mais les autorités locales peuvent désormais s'y opposer pour des raisons économiques et empêcher l'ouverture de nouveaux locaux AL.
Changements pour les propriétaires
Assurance multirisque obligatoire
Les propriétaires de logements locaux seront tenus d'avoir une assurance multirisque pour les dommages pouvant être causés dans les parties communes d'une copropriété, pouvant être tenu responsable de tout dommage causé par un invité.
Livre d'information en plusieurs langues.
Les propriétaires doivent fournir un document avec toutes les règles d'utilisation de l'immeuble, ainsi que toutes les règles concernant « l'élimination des déchets et le niveau de bruit ». Lorsqu'il existe un règlement écrit de la copropriété, celui-ci doit également être inclus et remis aux invités.
Le document doit également avoir le contact téléphonique de la personne en charge du fonctionnement de l'établissement et être mis à disposition en portugais, anglais et « dans au moins deux autres langues étrangères».
Obligation d'apposer des plaques d'identification
Désormais, tous les propriétaires, appartements et chambres qui fonctionnent comme
Alojamento Local doivent apposer une plaque d'identification AL à l'entrée de l'établissement.
Dans le cas des auberges, l'enseigne en question doit être apposée à l'extérieur du bâtiment, adjacente à l'entrée principale.
Les amendes augmentent
Le Parlement a également approuvé l'augmentation des amendes infligées aux propriétaires de logements Alojamento Local qui opèrent illégalement, en particulier dans les cas où le logement n'est pas enregistré ou qui ne respectent pas l'obligation de mettre à jour toutes les données du Balcão Único Eletrónico et toute violation de la capacité maximale des établissements.
Les sanctions seront sanctionnées par des amendes allant de 2 500 à 4 000 € pour les particuliers et de 25 000 à 40 000 € pour les entreprises.
10 jours pour signaler la fin de l'activité
Le propriétaire du logement Alojamento Local est également tenu de communiquer, dans les 10 jours, la cessation de l'exploitation de l'établissement par l'intermédiaire du Balcão Ùnico Eletrónico. Le même délai doit être respecté pour le signalement de la fermeture aux plateformes de réservation numériques telles que Airbnb et Booking.com
Reconnu "salle" comme AL
Autre changement, la reconnaissance de l'usage des « chambres » AL, lorsque la détention est faite dans la résidence du propriétaire du logement et qu'il s'agit de sa résidence fiscale. Dans ce cas, il n'est possible d'avoir qu'un maximum de trois "unités" dans la propriété.
Changements pour les copropriétaires
La création d'auberges dépend d'une autorisation préalable
Comme pour les Conseils municipaux, les copropriétés voient également leur compétence élargie. Dans le cadre de la nouvelle loi, l'exploitation des nouvelles unités AL devient dépendante de leur autorisation préalable par la copropriété. (Au moment de l'impression, il n'y a aucune information sur le processus de demande d'approbation AL pour les copropriétés).
Les réclamations peuvent entraîner la fermeture du logement
Traduit: "Lorsque le logement Alojamento Local se trouve dans une fraction autonome d'un immeuble, l'assemblée des copropriétaires, par décision de plus de la moitié des propriétaires de l'immeuble dans une décision motivée, résultant d'une pratique répétée et avérée qui perturbe la normale l'utilisation de l'immeuble, en plus de causer une gêne et d'affecter le reste des copropriétaires, peut s'opposer à l'exercice de l'activité AL de la fraction incriminée, en donnant, à cet effet, connaissance de sa décision au président du conseil municipal compétent .”
Apports à la copropriété
Les copropriétés pourront fixer le paiement d'une contribution supplémentaire par les propriétaires d'unités locales d'hébergement, "correspondant aux charges résultant de l'utilisation accrue des parties communes, dans la limite de 30% de la valeur annuelle de la quotité respective". ”
La nouvelle loi AL prévoit un moratoire de deux ans sur les établissements existants, qui d'ici 2020 exige la mise en œuvre obligatoire de toutes les nouvelles règles.
Quelles sont les règles fondamentales de la nouvelle loi?
Avant le changement, la légalisation se faisait par simple communication préalable [qu'un logement/inscription allait être « ouvert »] maintenant elle se fait par ce que la loi appelle communication préalable avec un délai
1. Il est adressé au président de la chambre
2. Cela se fait au Balcão Único Eletrônico
3. Il est accompagné de plusieurs documents relatifs au bien (par exemple permis d'utilisation), à la personne qui va explorer (identification, contact en cas d'urgence, titre pour pouvoir explorer) et à la description du lieu (appartement, maison, logement). , auberge)
4. Dans le cas d'un foyer, la communication doit contenir le procès-verbal de l'assemblée des copropriétaires.
Est-ce que Al doit être autorisé ?
Par défaut. Si dans un délai de 20 jours pour les hôtels et de 10 jours pour les autres établissements, il n'y a pas d'opposition de la part de la mairie, il est considéré comme légalisé et obtient un numéro d'enregistrement qui fait office de légalisation de l'AL et peut ouvrir au public.
Cependant, la mairie a toujours la possibilité de faire une inspection dans un délai de 30 jours pour vérifier les exigences légales et, en cas de non-conformité, l'enregistrement peut être annulé.
La nouvelle loi tente-t-elle également de limiter l'existence des locations touristiques (AL) ?
Il y aura ce que l'on appelle des zones de contention qui permettront aux municipalités de fixer des limites à l'ouverture de nouvelles locations touristiques. Dans ces zones, des quotas pourront être établis en fonction de limites de pourcentage, en proportion des logements disponibles.
Remarque : La quantité est également limitée. Par exemple, les propriétaires qui, à la date d'entrée en vigueur de la nouvelle loi et de la création des zones de contention, possèdent déjà plus de sept unités pourront les conserver, mais ils ne pourront pas en ouvrir de nouvelles.
Y a-t-il une manière pour que la licence expire ?
Oui. Cette licence devient personnelle et intransmissible, donc s'il y a un changement de titulaire, ou dans le cas des sociétés, si les parts dépassent 50% du capital, la licence expire. La seule exception est en cas de succession par décès. Cette règle s'appliquera aux maisons et appartements, à l'exclusion des établissements d'hébergement.
Tous les propriétaires d'AL sont-ils désormais obligés d'avoir une assurance ?
Oui. Le titulaire de l'AL est désormais obligé d'avoir une assurance multirisque de responsabilité civile qui protège ses actifs et couvre les réclamations, y compris les risques d'incendie et les dommages matériels et immatériels causés aux hôtes et aux tiers. L'absence d'une assurance valide peut conduire à l'annulation de l'enregistrement de l'AL.
Manquent-il encore des règles dans la loi pour les auberges [manque un arrêté pour les réglementer]?
Nous avions un article qui définissait ce qu'est une auberge, mais il a été révoqué avec les changements qui ont été promulgués. Tout ce qui concerne la description de l'auberge en termes de nombre de lits, taille, espaces, fenêtres, a été révoqué avec la promulgation de cette loi. Par conséquent, nous attendons un arrêté qui définira ce qu'est réellement une auberge et ses caractéristiques, afin de la distinguer des autres types d'hébergements.
Est-ce que les règles changent également pour les immeubles en copropriété ?
Oui.
- Un hostel ne peut exister qu'avec l'autorisation des copropriétaires.
- Pour les autres types de location touristique, en cas de perturbation de l'usage de la propriété, comme incommoder ou affecter le repos des copropriétaires, l'assemblée des copropriétaires, avec une décision de plus de la moitié de la permil du bâtiment, peut s'opposer à l'exercice de la location touristique et communiquer cette opposition au maire. Le maire décide, et si l'enregistrement est annulé, l'activité peut être suspendue jusqu'à un an.
- La personne exploitant la location touristique est désormais tenue de fournir son contact téléphonique à la copropriété.
- Si des travaux sont nécessaires dans les parties communes pour obtenir la licence de location touristique, c'est la personne exploitant la location touristique qui doit en supporter les coûts respectifs.
- La copropriété peut établir le paiement d'une contribution supplémentaire correspondant aux dépenses résultant de l'utilisation accrue des parties communes, avec un plafond de 30 % de la valeur annuelle de la quote-part respective - approuvée sans opposition par une majorité représentative des deux tiers de la valeur totale de l'immeuble.
Certains pensent, par exemple, qu'ils pourront mieux se défendre contre le bruit ?
Cette question a toujours existé. Avec cette nouvelle loi spécifique aux AL, elle précise que dans les copropriétés, mais nous avons déjà, dans la loi générale, la possibilité pour les personnes de se défendre contre les troubles qui peuvent être causés dans la propriété. Ils peuvent déposer une plainte à la police dans n'importe quelle situation - cela peut être efficace ou non - mais pour fermer un AL, ils devront intenter une action en justice. Ce que prévoit en plus la nouvelle loi, c'est que les copropriétaires peuvent informer la municipalité qu'ils s'opposent à l'existence d'un AL à cet endroit, et la municipalité peut alors fermer cet AL en raison de l'opposition des propriétaires. Ainsi, ce qui est nouveau, c'est une relation entre les copropriétaires et la municipalité pour éventuellement provoquer à la fois l'annulation de l'enregistrement et la suspension de l'activité pendant jusqu'à un an.
L'AL doit désormais être signalé par une plaque d'identification à l'entrée des établissements. Cette règle s'applique à tous, à l'exception des maisons individuelles, y compris dans la catégorie de la location de chambres.
