Lokale accommodatie
Lokale accommodatie
Alojamento Lokale wijzigingen
De nieuwe wet (Lei no 62 /2018) van Alojamento Local (licentie voor vakantieverhuur, zie afpop Bulletin H/13/E) werd op 22 augustus gepubliceerd in Diário da República, die in oktober 2018 van kracht wordt. Hier is informatie over enkele van de wijzigingen van deze wet, die meer bevoegdheden geeft aan gemeenten en flatgebouwen. Elk lid dat een AL-service exploiteert, of overweegt dit in de toekomst te doen, dient contact op te nemen met zijn plaatselijke Câmara om de regels in zijn gebied vast te stellen.
Wijzigingen voor de gemeenten (Câmaras Municipais)
Beperkte insluitingsgebieden
CM's kunnen beperkingen opleggen aan het aantal vestigingen dat in bepaalde geografische gebieden wordt aangeboden, om "de sociale realiteit van buurten en plaatsen te behouden". Bovendien mag dezelfde eigenaar in deze gebieden maximaal zeven lokale logiesverstrekkende bedrijven exploiteren.
Verbeterde handhaving
ASAE (Voedsel- en Economische Veiligheidsautoriteit) en de gemeenteraden zijn verantwoordelijk voor het toezicht op de naleving van de bepalingen van dit wetsdecreet, evenals voor het aankondigen van hun respectieve processen en het toepassen van de respectieve boetes en andere sancties.
Gemeenten kunnen zich verzetten tegen een inschrijving
Lokale verhuurders hoeven voor de registratie van nieuwe vestigingen nog steeds alleen een voorafgaande melding te doen om te kunnen beginnen met handelen, maar de lokale autoriteiten kunnen zich daar nu op economische gronden tegen verzetten en de opening van nieuwe AL-panden verhinderen.
Wijzigingen voor de eigenaren
Verplichte multi-risk verzekering
Lokale huiseigenaren moeten een multi-risicoverzekering hebben voor schade die kan worden aangericht in de gemeenschappelijke ruimtes van een condominium, en kunnen mogelijk aansprakelijk worden gesteld voor eventuele schade veroorzaakt door een gast.
Informatieboek in meerdere talen.
De eigenaren moeten een document overleggen met alle gebruiksregels van het gebouw, evenals met alle regels met betrekking tot "afvalverwerking en geluidsniveaus". Als er een schriftelijke regeling van het condominium is, moet deze ook worden opgenomen en aan de gasten worden gegeven.
Het document moet ook het telefonische contact bevatten van de persoon die verantwoordelijk is voor de exploitatie van de vestiging en beschikbaar zijn in het Portugees, Engels en "in ten minste twee andere vreemde talen".
Vereist om identificatieplaatjes aan te brengen
Voortaan moeten alle huiseigenaren, appartementen en kamers die functioneren als Alojamento Local een AL-identificatiebordje bij de ingang van het etablissement aanbrengen.
In het geval van hostels moet het betreffende bord buiten het gebouw worden aangebracht, naast de hoofdingang.
Boetes stijgen
Het Parlement keurde ook de verhoging van de boetes goed die worden opgelegd aan eigenaren van accommodatie in Alojamento Local die illegaal exploiteren, met name in gevallen waarin de accommodatie niet is geregistreerd of die niet voldoen aan de verplichting om alle gegevens in de Balcão Único Eletrónico bij te werken, en elke inbreuk op de maximale capaciteit van de inrichtingen.
De straffen worden bestraft met boetes variërend van € 2.500 tot € 4.000 voor particulieren en € 25.000 tot € 40.000 voor bedrijven.
10 dagen om het einde van de activiteit te melden
De eigenaar van de accommodatie Alojamento Local is ook verplicht om binnen 10 dagen de stopzetting van de exploitatie van het etablissement door te geven via de Balcão Ùnico Eletrónico. Dezelfde deadline moet worden gehaald voor het melden van sluiting aan digitale boekingsplatforms zoals Airbnb en Booking.com
Erkende "kamer" als AL
Een andere wijziging is de erkenning van het gebruik van AL "kamers", wanneer het bezit wordt gedaan in de woning van de eigenaar van de accommodatie en dat is hun fiscale woonplaats. In dit geval is het slechts mogelijk om maximaal drie “units” in de woning te hebben.
Wijzigingen voor de condominium eigenaren
De oprichting van hostels is afhankelijk van voorafgaande toestemming
Net als bij de gemeenteraden zien ook flatgebouwen hun bevoegdheid uitgebreid. Onder de nieuwe wet wordt de exploitatie van nieuwe AL-eenheden afhankelijk van hun voorafgaande toestemming door het condominium. (Op het moment van afdrukken is er geen informatie over het proces van het aanvragen van flatgebouwen voor AL-goedkeuring).
Klachten kunnen leiden tot het sluiten van accommodatie
Vertaald: "Waar de Alojamento Local-accommodatie zich in een autonoom deel van een gebouw bevindt, de vergadering van condominiumeigenaren, bij besluit van meer dan de helft van de eigenaren van het gebouw in een met redenen omkleed besluit, als gevolg van herhaalde en bewezen praktijk die de normale verstoort het gebruik van het gebouw, evenals het veroorzaken van ongemak en het beïnvloeden van de rest van de condominium-eigenaren, kunnen zich verzetten tegen de uitoefening van de AL-activiteit van de overtredende fractie, en met dit doel kennis geven van haar beslissing aan de voorzitter van de relevante gemeenteraad .”
Bijdragen aan het condominium
Condominiums zullen de betaling van een extra bijdrage door de eigenaren van lokale accommodatie-eenheden kunnen bepalen, "die overeenkomt met de kosten die voortvloeien uit het toegenomen gebruik van de gemeenschappelijke delen, met een limiet van 30% van de jaarlijkse waarde van het respectieve quotum. ”
De nieuwe AL-wet voorziet in een moratorium van twee jaar op bestaande vestigingen, wat in 2020 de verplichte implementatie van alle nieuwe regels vereist.
Wat zijn de fundamentele regels van de nieuwe wet?
Vóór de verandering werd de legalisatie gedaan door louter voorafgaande communicatie [dat een accommodatie/registratie zou worden “geopend”], nu gebeurt dit door wat de wet voorafgaande communicatie met een deadline noemt
1. Het is gericht aan de voorzitter van de kamer
2. Het wordt gedaan op de Balcão Único Eletrônico
3. Het gaat vergezeld van verschillende documenten met betrekking tot het onroerend goed (bijvoorbeeld een gebruiksvergunning), de persoon die gaat verkennen (identificatie, contactpersoon voor noodgevallen, titel om te kunnen verkennen) en de beschrijving van de plaats (appartement, huis, accommodatie , herberg)
4. In het geval van een hostel moet de communicatie de notulen van de vergadering van condominiumeigenaren bevatten.
Met andere woorden, moet de toeristische verhuur (AL) worden goedgekeurd?
Standaard. Als er binnen 20 dagen voor hotels en binnen 10 dagen voor andere etablissementen geen bezwaar van de kant van de gemeente is, wordt het als gelegaliseerd beschouwd en krijgt het een registratienummer dat fungeert als de legalisatie van de AL en kan het voor het publiek worden geopend.
De gemeente heeft echter nog steeds de mogelijkheid om binnen 30 dagen een inspectie uit te voeren om te controleren op wettelijke vereisten en, als er onregelmatigheden zijn, kan de registratie worden geannuleerd.
Probeert de nieuwe wet ook het bestaan van korte termijn verhuur (AL) te beperken?
Probeert de nieuwe wet ook het bestaan van korte termijn verhuur (AL) te beperken?
Er zullen zogenaamde beperkingsgebieden komen die het gemeenten mogelijk maken limieten te stellen aan het openen van nieuwe korte termijn verhuur. In deze gebieden kunnen quota worden vastgesteld op basis van percentagegrenzen, in verhouding tot het beschikbare woningaanbod.
Opmerking: De hoeveelheid is ook beperkt. Bijvoorbeeld, eigenaren die op het moment van inwerkingtreding van de nieuwe wet en de creatie van de beperkingsgebieden al meer dan zeven eenheden hebben, mogen deze behouden, maar het is hen verboden nieuwe te openen.
Kan de vergunning verlopen?
Ja. Deze vergunning wordt persoonlijk en niet-overdraagbaar, dus als er een verandering is in de houder, of in het geval van bedrijven, als de aandelen meer dan 50% van het kapitaal bedragen, verloopt de vergunning. De enige uitzondering is in het geval van opvolging door overlijden. Deze regel zal van toepassing zijn op woningen en appartementen, met uitzondering van logiesverstrekkende bedrijven.
Zijn alle eigenaren van AL nu verplicht om een verzekering te hebben?
Ja. De houder van de AL is nu verplicht een multi-risico aansprakelijkheidsverzekering te hebben die hun activa beschermt en claims dekt, inclusief brandrisico's en materiële en immateriële schade veroorzaakt aan gasten en derden. Het ontbreken van een geldige verzekering kan leiden tot annulering van de AL-registratie.
Ontbreken er nog regels in de wetgeving voor hostels [er ontbreekt een verordening om ze te reguleren]?
We hadden een artikel dat definieerde wat een hostel is, maar dit werd ingetrokken met de veranderingen die werden aangenomen. Alles wat de beschrijving van het hostel betreft, zoals het aantal bedden, grootte, ruimtes, ramen, werd ingetrokken met de inwerkingtreding van deze wet. Daarom wachten we op een verordening die zal definiëren wat een hostel daadwerkelijk is en wat de kenmerken zijn, om het te onderscheiden van andere accommodaties.
Veranderen de regels ook voor gebouwen met appartementseigendom?
Ja.
- Een hostel kan alleen bestaan met toestemming van de appartementseigenaars.
- Voor andere vormen van kortstondige verhuur, als er verstoring is in het gebruik van het pand, zoals overlast veroorzaken of de rust van de appartementseigenaars verstoren, kan de vergadering van appartementseigenaars, met een beslissing van meer dan de helft van de permillage van het gebouw, zich verzetten tegen de uitoefening van de kortstondige verhuur en dit verzet communiceren naar de burgemeester. De burgemeester beslist, en als de registratie wordt geannuleerd, kan de activiteit tot een jaar worden opgeschort.
- De persoon die de kortstondige verhuur exploiteert, is nu verplicht zijn telefooncontact aan het appartementencomplex te verstrekken.
- Als er werkzaamheden nodig zijn in gemeenschappelijke ruimtes om de vergunning voor kortstondige verhuur te verkrijgen, is het de persoon die de kortstondige verhuur exploiteert die de respectieve kosten moet dragen.
- Het appartementencomplex kan de betaling van een aanvullende bijdrage vaststellen die overeenkomt met de kosten als gevolg van het verhoogde gebruik van gemeenschappelijke ruimtes, met een limiet van 30% van de jaarlijkse waarde van de respectieve bijdrage - goedgekeurd zonder tegenstemming door een tweederde meerderheid van de totale waarde van het gebouw.
Sommigen denken bijvoorbeeld dat ze zich beter kunnen verdedigen tegen geluidsoverlast?
Dit probleem heeft altijd al bestaan. Met deze nieuwe AL-specifieke wet wordt gespecificeerd dat in appartementen, maar we hebben al, in de algemene wet, de mogelijkheid voor mensen om zich te verdedigen tegen verstoringen die in het eigendom kunnen worden veroorzaakt. Ze kunnen in elke situatie een klacht indienen bij de politie - het kan effectief zijn of niet - maar om een AL te sluiten, moeten ze juridische stappen ondernemen. Wat het nieuwe wetboek verder voorziet, is dat appartementseigenaars de gemeente kunnen informeren dat ze zich verzetten tegen de aanwezigheid van een AL op die locatie, en de gemeente kan dan dat AL sluiten vanwege het verzet van de eigenaars. Daarom bestaat het nieuwe uit een relatie tussen appartementseigenaars en de gemeente om mogelijk zowel de annulering van de registratie als de opschorting van de activiteit tot een jaar te bewerkstelligen.
AL moet nu worden aangegeven door middel van een identificatiebord bij de ingang van de etablissementen. Deze regel geldt voor iedereen, behalve individuele huizen, inclusief de categorie van kamer verhuur.
