Kaufprozess

IN EIN EIGENES HAUS INVESTIEREN

 

Je nachdem was Sie wünschen, gibt es von Norden bis Süden reichliche Optionen. Sie können Wohnungen, Villen oder Grundstücke finden, neue oder sanierungsbedürftige Objekte, auf dem Land, in der Stadt oder in Meeresnähe, zum vermieten oder selber darin wohnen.

 

Die Durchschnittspreise für ein Heim in Portugal variieren und sind nicht nur von der Lage, abhängig, sondern auch von der Art des Objektes, der Größe und der Bausubstanz. In der Algarve, wo die Nachfrage in den letzten Jahren deutlich gewachsen ist, liegen die Preise etwas höher als im Rest des Landes. Man kann mit Durchschnittswerten von 90.000 Euro bis hin zu einer Million Euro rechnen.

 

PROCEDERE VOR DEM ERWERB EINER IMMOBILIE

 

Nachdem Sie eine intensive Recherche hinter sich gebracht haben um Ihr Traumobjekt zu entdecken, ist nun all Ihre Aufmerksamkeit gefragt um wichtige Aspekte zu klären, insbesondere den steuerlichen Bereich.

 

Es gibt zwar zahlreiche online Plattformen, die die Wahl Ihres Traumhauses sehr erleichtern, aber Tatsache ist, dass ein persönlicher Besuch vorort absolut notwendig ist. Sie sollten sich vergewissern, dass Ihnen die Lage zusagt und dem entspricht was Sie suchen.

 

Als nächsten Schritt können Sie dann mit einem erfahrenen Immobilienmakler Verbindung aufnehmen. Dieser sollte über qualifizierte Fachkräfte verfügen und die Fähigkeit haben Sie weitgehend im gesamten Auswahlprozess, bei den Verhandlungen, der Reservierung des Objektes und dem Kauf zu unterstützen. Einige Investoren/Käufer lassen sich zusätzlich von einem im Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt beraten.

 

Bevor Sie irgend einen Vertrag abschliessen, sollten Sie mit allen Rechtsfragen vertraut sein. Prüfen Sie ob das Objekt legal gebaut wurde, ob eine Baugenehmigung vorliegt; dass die notwendige Infrastruktur vorhanden ist; dass der Besitz unbelastet ist, d.h. frei von Hypotheken, Pfandrechten oder Gerichtsverfahren. Hat der Verkäufer an mehr als einen Käufer verkauft; gibt es Mieter mit Vorkaufsrecht. Damit vermeiden Sie zukünftige Probleme.

 

Bei Erwerb eines Hauses, einer Wohnung oder einer anderen Immobilie muss eine Steueridentifikationsnummer (Número de Identificação Fiscal (NIF)) beantragt werden und man wird verpflichtet die IMT (Grunderwerbsteuer) zu entrichten.

 

Es sollte auch beachtet werden, ob Sie im Ausland oder in Portugal resident sind. Wenn Sie mehr als sechs Monate abwesend sind, benötigen Sie einen für steuerliche Zwecke gesetzlichen Vertreter mit Wohnsitz in Portugal. Allerdings trifft dies für Bürger eines EU-Mitgliedstaates oder dem europäischen Wirtschaftsraum nicht zu. In diesem Falle ist es Ihnen überlassen, ob Sie einen gesetzlichen Steuervertreter einsetzen möchten. Beachten Sie auch, dass der steuerliche Wohnsitz (Steuerresidenz) dort ist, wo Sie üblicherweise wohnen. Im Falle von Bürgern, die im Ausland leben, ist der steuerliche Wohnsitz der des gesetzlichen Steuervertreters.

 

Sollten Sie das zu erwerbende Objekt finanzieren wollen, schlagen wir vor bei einer portugiesischen Bank ein Konto zu eröffnen. Diese Bank ist dann dafür verantwortlich den Kredit zu prüfen und zu genehmigen.

 

ERFORDERLICHE UNTERLAGEN

 

Nach den beschriebenen Schritten sind nun verschiedene Dokumente für den Erwerb erforderlich. Es handelt sich um Dokumente, die die Immobilie identifizieren und die Legitimität des Käufers und des Eigentümers akkreditieren.

 

Zunächst wird ein Grundbucheintrag (Certidão do Registo Predial oder Certidão de Teor) benötigt. Dieser kann auf Papier oder auch in digitaler Form vorgelegt werden. In  der Grundbucheintragung wird das Objekt im Einzelnen beschrieben. Gegebenenfalls kann auch die Legitimität des Verkäufers festgestellt werden, sowie auch, welche Art von Gebühren auf Sie zukommen könnten, z.B. Pfandechte oder Hypotheken. Dieses Dokument kann persönlich bei einem Grundbuchamt beantragt werden. Das Grundbuchamt verfügt über exakte Beschreibungen aller Immobilien im Lande. Ebenfalls kann Online eine vereinfachte Version des Grundbucheintrags beantragt werden.

 

Gleichzeitig wird ein Grundbuchauszug (Caderneta Predial) benötigt, welcher bei jeder Steuerbehörde beantragt werden kann. Aus diesem Dokument geht die steuerliche Einstufung des Objekts hervor und die Person, die steuerlich verantwortlich ist. Der Grundbuchauszug muss von dem Eigentümer des Besitzes beantragt werden. Anstelle des Grundbuchauszugs reicht auch eine Bescheinigung “Certidão de Teor do Artigo Matricial”, die ein Jahr lang gültig ist.

 

Hinzu kommt die Nutzungsgenehmigung (Licença de Utilização). Dieses Dokument bescheinigt den vorgesehenen Verwendungszweck des Objekts und ob es für die vorgesehene Nutzung geeignet ist. Sie muss beim Rathaus der Gemeinde in dem sich die Immobilie befindet, beantragt werden. Sollte die Nutzungslizenz noch nicht ausgestellt worden sein, darf bei Kauf oder Verkauf der Immobilie ein Beweis vorgelegt werden, aus dem hervorgeht, dass der Antrag gestellt worden ist.

 

Zwei weitere wichtige Dokumente sind die (Ficha Técnica de Habitação). Diese beschreibt die technischen und funktionellen Eigenschaften einer Wohnimmobilie und kann ebenfalls beim Bezirksrathaus oder auch direkt bei der Baufirma beantragt werden. Ausserdem wird ein Energieausweis (Certificado Energético) benötigt, den der Eigentümer der Immobilie vorlegen muss.

 

Wenn es sich um keinen Neubau handelt, sollte die Bausubstanz des Objekts überprüft werden. Dies können Sie gemeinsam mit einem Architekten oder einem Dekorateur machen um sicherzustellen, was an Renovierungskosten auf Sie zukommt.

 

DER KAUFVERTRAG UND UNTERSCHRIFT DER EIGENTUMSURKUNDE

 

Sobald alle zusätzlich auf Sie zukommenden Kosten geklärt sind, sollte ein Kaufvorvertrag (Contrato Promessa de Compra e Venda)  zwischen Ihnen und dem Verkäufer abgeschlossen werden. Ebenfalls sollten Sie bei der Stadtverwaltung eine Genehmigung einholen, damit Sie eventuelle Renovierungsarbeiten vornehmen können. Danach können Sie den notariellen Kaufvertrag abschliessen und die nötigen Arbeiten in die Wege leiten (diese können meist erst nach Unterschrift der Eigentumsurkunde veranlasst werden).

 

Vergessen Sie nicht alle notwendigen Dienstleistungen zum Zeitpunkt Ihres Einzugs zu beantragen (Gas, Strom, Wasser, Telekommunikation und evtl. Wartungs- und Gärtnerarbeiten, je nach Bedarf auch Versicherungen).

 

SONSTIGE AUSGABEN

 

Was die Anschaffungskosten der Immobilie betrifft, weisen wir noch einmal auf die Grunderwerbsteuer (Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT)) hin. Diese Steuer fällt bei Erwerb einer Immobilie in Portugal an und wird bei Überschreibung noch vor Unterschrift der Eigentumsurkunde geleistet. Die Höhe dieser Steuer ist von der Art und dem Wert der Immobilie abhängig.

 

Hinzu kommen: Die Stempelsteuer (Imposto de Selo). Diese beträgt 0.8% des Kaufpreises. Falls Sie einen Rechtsberater engagiert haben, das Honorar Ihres Anwalts. Normalerweise liegen diese Kosten bei 1% bis 1.5% des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer.

 

Nach der Unterschrift des endgültigen Vertrages fallen Notar und Registrierungsgebühren an, die bei 750 € liegen dürften.

 

Die Gebühren des Immobilienmaklers werden von dem Verkäufer getragen.

 

Eine Grundsteuer (Imposto Municipal sobre Imóveis” (IMI)) wird jährlich erhoben. Diese variiert je nachdem in welcher Gemeinde sich die Immobilie befindet und um welchen Typ von Immobilie es sich handelt.

 

Wenn Sie vorhaben in Portugal zu leben, sollten Sie auch mit dem Fremdenverkehrsamt “Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF), dem örtlichen Gemeinderat “Junta de Freguesia”, dem Rathaus “Câmara Municipal”, der Zollbehörde und dem Finanzamt “Autoridade Tributaria e Aduaneira” und der Sozialversicherung “Serviços da Segurança Social” Kontakt aufnehmen.

 

FAQ

Darf ich als Ausländer ein Haus in Portugal kaufen?

Ja.

 

 

Was muss ich beachten bevor ich ein Haus kaufe?

• Zum Beispiel, auf Online Plattformen recherchieren;
•       die interessantesten Objekte heraussuchen;
• einen Makler kontaktieren;
• sich die Umgebung vorort anschauen;
•       falls nötig, einen Rechtsanwalt engagieren, der im Immobilienrecht spezialisiert ist;
•       sicherstellen, dass die Immobilie legalisiert ist, eine Baugenehmigung existiert, die notwendige Infrastruktur vorhanden ist, gegen den aktuellen Besitzer keine gerichtlichen Verfahren laufen, keine Mieter mit Kaufrecht existieren, prüfen ob es sich bei dem Gebäude um eine Wohnung handelt oder um ein Wohnungseigentum “propiedade horizontal” mit unabhängigen Gebäudeteilen “fracções autónomas”.

 

 

Welche Dokumente müssen vor Unterschrift der Eigentumsurkunde vorliegen?

• Grundbucheintrag (Certidão do Registo Predial oder Certidão de Teor);
• Grundbuchauszug (Caderneta Predial);
• Nutzungsgenehmigung (Licença de Utilização);
• Nachweis der technischen Eigenschaften “Ficha Técnica de Habitação”;
• Energieausweis “Certificado Energético”;
• Kaufvetrag zwischen Ihnen und dem Verkäufer;

 

 

Muss ich bei Unterschrift des Kaufvertrags etwas bezahlen?

Ja. Normalerweise muss der Käufer eine Anzahlung leisten. In dem Kaufvertrag muss das Datum der Beurkundung festgelegt werden. Am Tag der Beurkundung zahlen Sie dann den Restbetrag.

 

Kann ich einen Kaufvertrag kündigen?

 

Ja.

 

 

Wenn ich einen Kaufvertrag kündige, bekomme ich dann den Anzahlungsbetrag zurück?

Es hängt von der Situation ab. Sie sollten die vertraglichen Bedingungen überprüfen. Bei Nichterfüllung einer Bedingung sind Sie berechtigt die Anzahlung zurückzufordern. Im Gegenzug ist der Verkäufer verpflichtet Ihnen den doppelten Betrag der Anzahlung zurückzugeben, wenn er den Vertrag kündigt. In diesen Situationen versuchen die Beteiligten sich untereinander zu einigen.

 

 

Mit welchen Gebühren muss ich vor und nach Unterschrift der Beurkundung rechnen?

• Grunderwerbsteuer “IMI” (wird von dem Käufer getragen und variiert je nach Lage und Objektart);
• Stempelsteuer “Imposto de Selo” (wird von dem Kuufer getragen und ist bei Unterschrift der Beurkundung fällig. Der Betrag kann variieren, und liegt bei bis zu 0,8% des Kaufpreises);
• Rechtsanwaltshonorare (sie werden von dem Käufer getragen und können variieren);
• Notar und Registrierungskosten (sie werden von dem Käufer getragen und sind nach Unterschrift der Beurkundung fällig. Der Betrag liegt bei 750 Euro);
• Maklergebühr (sie wird von dem Verkäufer getragen und die Höhe variiert);
• Anzahlung (sie wird von dem Käufer getragen, und ist bei Unterschrift des Kaufvertrags fällig. Der Betrag variiert).

 

Muss ich eine portugiesische Steuernummer (NIF) haben, wenn ich ein Haus kaufe?

Ja. Sie müssen beim Finanzamt eine Steuernummer beantragen.

 

 

Wenn ich dann mein Traumhaus erworben habe, kommen evtl. andere jährliche Kosten auf mich zu?

 

Ja. Sie müssen jährlich die Grundsteuer (IMI) entrichten. Der Betrag hängt von der Lage und dem Typ des Objektes ab.