örtliche Unterkünfte
örtliche Unterkünfte
Änderungen beim Alojamento Local
Das neue Gesetz (Lei no 62 /2018) zum Alojamento Local (Vermietung von Ferienwohnungen, s. afpop Bulletin H/13/D) wurde am 22. August 22, im Diário da República veröffentlicht und wird im Oktober 2018 in Kraft treten. Wir informieren Sie hier über einige Änderungen, durch die Stadtverwaltungen und Condominiums (Gemeinschaftswohnan- lagen) mehr Vollmachten erhalten. Wer ein AL betreibt oder dies für die Zukunft plant, sollte sich bei seiner örtlichen Câmara nach den in seiner Region geltenden Regeln erkundigen.
Änderungen für die Stadtverwaltungen (Câmaras Municipais)
Regulierte Gebiete
Die CMs können die Anzahl der Ferienwohnungen gebietsmäßig be- grenzen, um die „sozialen Gegebenheiten von Nachbarschaft und Ort- schaft zu bewahren“. Zusätzlich darf in derart ausgewiesenen Gebieten ein einzelner Vermieter nur höchstens 7 Ferienwohnungen vermieten.
Erweiterte Vollmachten
Die ASAE (Autoridade de Segurança Alimentar e Económica, Aufsichtsbehörde für Lebensmittel- und Wirtschaftssicherheit) und die Stadtverwaltun- gen sind verantwortlich für die Befolgung der Vorschriften dieses Gesetzes, ebenso für die Ankündigung der entsprechenden Verfahren bei Verstößen und die Verhängung von Bußgeldern und anderen Sanktionen.
Widerspruchsrecht der Stadt
Es gilt weiterhin, dass Vermieter neue Ferienwohnungen lediglich an- melden müssen, aber die Stadtverwaltungen haben jetzt das Recht, dem aus wirtschaftlichen Gründen zu widersprechen und so die Eröffnung neuer AL-Einheiten zu verhindern.
Änderungen für die Eigentümer
Obligatorische Multirisiko-Versicherung
Hausbesitzer sind verpflichtet, eine Multirisiko-Versicherung für Schä- den abzuschließen, die in den Gemeinschaftsbereichen eines Condo- miniums entstehen können und von Gästen verursacht werden, für die die Eigentümer in Haftung genommen werden können.
Hausordnung in verschiedenen Sprachen
Die Eigentümer müssen eine Hausordnung mit allen das Gebäude betreffenden Regeln auslegen, einschl. der zu Abfall und Lärm. Wenn es eine schriftliche Condominiums-Hausordnung gibt, muss diese eben- falls beigelegt und den Gästen übergeben werden. Darin muss auch die Telefonnummer des Hausverwalters/-meisters genannt sein. Diese Unterlagen müssen in Portugiesisch, Englisch und in mindestens zwei weiteren Sprachen verfügbar sein.
Identifizierungsplaketten
Ab jetzt müssen alle Eigentümer an Häusern, Appartements und Zimmern, die als Alojamento Local dienen, am jeweiligen Eingang eine AL- Plakette anbringen. Bei Hostels muss diese Plakette außen am Haupteingang angebracht sein.
Erhöhte Bußgelder
Das Parlament beschloss auch eine Erhöhung der Bußgelder für Eigentümer, die illegal vermieten, vor allem wenn die Unterkunft nicht gemeldet ist oder die nicht der Verpflichtung nachgekommen sind, alle Daten im Balcão Único Eletrónico zu aktualisieren, sowie bei allen Überschreitungen der Belegungszahlen der Ferienwohnung.
Die Strafen reichen von € 2.500 bis € 4.000 bei Privatleuten und von € 25.000 bis € 40.000 bei Firmen.
10-tägige Meldefrist bei Aufgabe
Der Eigentümer einer Ferienwohnung muss die Beendigung der Vermietungstätigkeit innerhalb von 10 Tagen über den Balcão Ùnico Eletrónico melden. Die gleiche Frist gilt für die Beendigung der Zusammenarbeit mit Buchungsplattformen wie Airbnb und Booking.com.
Anerkennung von „Zimmern“ als AL
Eine weitere Änderung ist die Anerkennung von einzelnen Zimmern als Ferienunterkunft, wenn sich diese innerhalb des steuerlichen Wohnsitzes befinden. In diesem Fall dürfen maximal drei Zimmer der Wohnung vermietet werden.
Änderungen für Eigentümer in Condominiums
Hostels
Wie bei den Câmaras wurden auch die Rechte von Condominiums er- weitert. Die Einrichtung von Hostels muss zuvor von der Eigentümergemeinschaft genehmigt werden. (Zur Zeit der Drucklegung gibt es noch keine Informationen über das entsprechende Verfahren.)
Zwangsschließung von Ferienwohnungen
Übersetzung: Wenn die AL-Unterkunft ein eigenständiger Teil eines Ge- bäudes ist, kann die Eigentümerversammlung der Weiterführung der AL-Aktivitäten durch den Vermieter widersprechen. Dies muss von der Mehrheit der Eigentümer des Gebäudes in einer begründeten Entscheidung beschlossen werden, die auf wiederholten und nachgewiesenen Verhaltensweisen beruht, durch welche die normale Nutzung des Gebäudes gestört wird sowie Unannehmlichkeiten verursacht und die übrigen Eigentümer beeinträchtigt. Diese Entscheidung wird dem Präsidenten der zuständigen Câmara Municipal mitgeteilt.
Beitragszahlungen an das Condominium
Die Eigentümerversammlung kann die Zahlung von zusätzlichen Beiträgen durch die Vermieter von Ferienunterkünften festsetzen, entsprechend den Mehraufwendungen aufgrund der erhöhten Benutzung der Gemeinschaftsanlagen, mit einer Obergrenze von 30 % des entsprechenden anteiligen Jahresbeitrages.
Das neue AL-Gesetz sieht ein zweijähriges Moratorium für bereits bestehende Ferienunterkünfte vor, ab 2020 ist dann die Einführung aller neuen Vorschriften obligatorisch.
Was sind die Grundregeln des neuen Gesetzes?
Vor der Änderung erfolgte die Legalisierung lediglich durch vorherige Mitteilung [dass eine Unterkunft/Registrierung „eröffnet“ werden würde], jetzt geschieht dies durch das, was das Gesetz als vorherige Mitteilung mit Frist bezeichnet
1. Es ist an den Präsidenten der Kammer gerichtet
2. Dies geschieht im Balcão Único Eletrônico
3. Dem Antrag sind mehrere Dokumente beigefügt, die sich auf die Immobilie beziehen (z. B. eine Nutzungserlaubnis), auf die Person, die die Besichtigung durchführt (Identität, Ansprechpartner für Notfälle, Berechtigung zur Besichtigung) und die Beschreibung des Ortes (Wohnung, Haus, Unterkunft). , Herberge)
4. Bei einem Wohnheim muss die Mitteilung das Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung enthalten.
muß man befugt sein?
Standardmäßig. Wenn innerhalb von 20 Tagen für Hotels und innerhalb von 10 Tagen für andere Einrichtungen kein Widerspruch von der Gemeinde erfolgt, gilt dies als legalisiert und erhält eine Registrierungsnummer, die als Legalisierung des AL fungiert und es kann für die Öffentlichkeit geöffnet werden.
Die Gemeinde hat jedoch weiterhin die Möglichkeit, innerhalb von 30 Tagen eine Inspektion durchzuführen, um die gesetzlichen Anforderungen zu überprüfen. Wenn es Unstimmigkeiten gibt, kann die Registrierung annulliert werden.
Versucht das neue Gesetz auch, die Existenz von Kurzzeitvermietungen (AL) zu begrenzen?
Es wird sogenannte Eingrenzungsgebiete geben, die es den Gemeinden ermöglichen, Grenzen für die Eröffnung neuer Kurzzeitvermietungen zu setzen. In diesen Gebieten können Quoten festgelegt werden, die auf prozentualen Grenzen basieren, im Verhältnis zum verfügbaren Wohnraum.
Hinweis: Auch die Menge ist begrenzt. Zum Beispiel dürfen Eigentümer, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des neuen Gesetzes und der Schaffung der Eingrenzungsgebiete bereits mehr als sieben Einheiten haben, alle behalten, aber es wird ihnen untersagt, neue zu eröffnen.
Kann die Lizenz verfallen?
Ja. Diese Lizenz wird persönlich und nicht übertragbar, sodass bei einem Wechsel des Inhabers oder im Falle von Gesellschaften, wenn die Anteile 50% des Kapitals übersteigen, die Lizenz verfällt. Die einzige Ausnahme ist im Falle der Nachfolge durch Tod. Diese Regel gilt für Häuser und Wohnungen, nicht jedoch für Beherbergungsbetriebe.
Sind alle AL-Besitzer nun verpflichtet, eine Versicherung zu haben?
Ja. Der Inhaber des AL ist nun verpflichtet, eine Mehrgefahren-Haftpflichtversicherung zu haben, die seine Vermögenswerte schützt und Ansprüche, einschließlich Feuerrisiken sowie materielle und immaterielle Schäden, die Gästen und Dritten zugefügt werden, abdeckt. Das Fehlen einer gültigen Versicherung kann zur Annullierung der AL-Registrierung führen.
Fehlen in der Gesetzgebung noch Vorschriften für Hostels [es fehlt eine Verordnung zu ihrer Regulierung]?
Wir hatten einen Artikel, der definierte, was ein Hostel ist, aber dieser wurde mit den verabschiedeten Änderungen aufgehoben. Alles, was die Beschreibung des Hostels in Bezug auf die Anzahl der Betten, Größe, Räume, Fenster betrifft, wurde mit der Verabschiedung dieses Gesetzes aufgehoben. Daher warten wir auf eine Verordnung, die definiert, was ein Hostel tatsächlich ist und welche Merkmale es hat, um es von anderen Unterkünften zu unterscheiden.
Ändern sich die Regeln auch für Gebäude mit Eigentumswohnungen?
Ja.
- Ein Hostel kann nur mit Zustimmung der Wohnungseigentümer existieren.
- Bei anderen Arten von Ferienvermietung, wenn es zu Störungen bei der Nutzung des Eigentums kommt, wie z.B. Belästigungen oder Beeinträchtigungen der Ruhe der Wohnungseigentümer, kann die Wohnungseigentümerversammlung mit einer Entscheidung von mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile des Gebäudes gegen die Ausübung der Ferienvermietung vorgehen und diesen Widerspruch dem Bürgermeister mitteilen. Der Bürgermeister trifft die Entscheidung, und wenn die Registrierung storniert wird, kann die Aktivität für bis zu einem Jahr ausgesetzt werden.
- Die Person, die die Ferienvermietung betreibt, ist nun verpflichtet, ihre Telefonkontaktdaten der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfügung zu stellen.
- Wenn Arbeiten in den Gemeinschaftsbereichen erforderlich sind, um die Ferienvermietungslizenz zu erhalten, trägt die Person, die die Ferienvermietung betreibt, die entsprechenden Kosten.
- Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Zahlung eines zusätzlichen Beitrags festlegen, der den Kosten entspricht, die durch die erhöhte Nutzung der Gemeinschaftsbereiche entstehen, mit einer Obergrenze von 30 % des jährlichen Wertes der jeweiligen Quote - genehmigt ohne Widerspruch durch eine repräsentative Mehrheit von zwei Dritteln des Gesamtwertes des Gebäudes.
Einige Leute glauben zum Beispiel, dass sie sich besser gegen Lärm verteidigen können?
Dieses Problem hat schon immer bestanden. Mit diesem neuen AL-spezifischen Gesetz wird spezifiziert, dass in Eigentumswohnungen, aber wir haben bereits im allgemeinen Gesetz die Möglichkeit, dass sich Menschen gegen Störungen verteidigen können, die im Eigentum verursacht werden können. Sie können in jeder Situation eine Beschwerde bei der Polizei einreichen - es kann wirksam sein oder auch nicht -, aber um ein AL zu schließen, müssen sie rechtliche Schritte unternehmen. Was das neue Gesetz zusätzlich vorsieht, ist, dass Wohnungseigentümer die Gemeinde informieren können, dass sie gegen die Existenz eines AL an diesem Ort sind, und die Gemeinde kann dann dieses AL aufgrund des Widerstands der Eigentümer schließen. Daher besteht das Neue darin, dass eine Beziehung zwischen Wohnungseigentümern und der Gemeinde besteht, um möglicherweise sowohl die Stornierung der Registrierung als auch die Aussetzung der Aktivität für bis zu einem Jahr auszulösen.
AL muss jetzt durch ein Identifikationsschild am Eingang der Einrichtungen gekennzeichnet werden. Diese Regel gilt für alle, mit Ausnahme von Einzelhäusern, einschließlich der Zimmervermietungskategorie.
