Processo de Compra

Depois de uma busca intensiva e de identificar o imóvel dos seus sonhos, a posterior aquisição requer a sua atenção para questões essenciais, nomeadamente a nível fiscal.

Apesar de existirem inúmeras plataformas online, que facilitam sobremaneira o trabalho de selecção do imóvel ideal, a verdade é que a visita presencial é essencial. Neste sentido, deve visitar o local pessoalmente e perceber se, de facto, o imóvel corresponde ao que procura.

Posteriormente, o contacto com uma empresa de mediação imobiliária, com cartas dadas no mercado, deve ser o seu passo seguinte. Esta empresa deve contar com profissionais capacitados e com competências necessárias para acompanharem todo o processo de selecção, negociação, reserva e compra do imóvel. A par desta empresa de mediação existem investidores/compradores que optam por socorrer-se de advogados especializados em direito imobiliário.

Deve estar atento a questões legais antes de celebrar qualquer contrato com o proprietário do imóvel, nomeadamente, perceber se a propriedade foi construída legalmente, se possui licença urbanística, se conta com todas as infra-estruturas necessárias, bem como se existem hipotecas ou penhoras, ou outras acções judiciais, em nome do actual proprietário. Se a mesma foi vendida para mais de um comprador ou se conta com inquilinos com direito de preferência de compra. Nesse sentido, leve o tempo necessário e garanta que não tem problemas futuramente.

A aquisição de uma moradia, apartamento ou outro está sujeita ao pagamento de impostos, nomeadamente o IMT, e, por isso, obriga à inscrição na administração fiscal, tendo em vista a obtenção do respectivo Número de Identificação Fiscal (NIF).

Importa ainda referir que, quer os residentes no estrangeiro, quer os residentes no território nacional, que se ausentem por um período superior a seis meses, devem designar um representante legal com residência em Portugal para efeitos tributários. No entanto, os residentes ou a ausência para um Estado membro da UE ou do espaço económico europeu não necessitam de designar este representante, sendo este um procedimento facultativo. Além disso, note que o domicílio fiscal contempla o local da residência habitual ou, no caso dos cidadãos residentes no estrangeiro, corresponde ao do representante fiscal.

Caso necessite de financiamento, sugere-se também a abertura de uma conta bancária numa instituição portuguesa, a qual é depois responsável pela análise e aprovação do respectivo crédito solicitado.

Após ultrapassar este procedimento, é essencial apresentar alguns documentos durante o processo de compra. Estes documentos, por um lado, identificam o imóvel e, por outro, confirmam a legitimidade do seu comprador e proprietário.

Em primeiro lugar, deve apresentar uma Certidão do Registo Predial ou Certidão de Teor, em papel ou digital, através da qual saberá qual a composição de determinado prédio, se for o caso, a legitimidade de quem pretende vendê-lo e que tipologia de encargos pode recair sobre o mesmo, nomeadamente, penhoras ou hipotecas. Esta certidão pode ser requerida, presencialmente, numa Conservatória do Registo Predial, entidade que dispõe de descrições detalhadas de todos os imóveis do país, ou no site Predial Online, através do qual pode requerer uma certidão permanente do registo predial e informação predial simplificada.

Em simultâneo, deve fazer-se acompanhar de uma Caderneta Predial, a qual pode ser solicitada em qualquer serviço de Finanças. É através deste documento que conhecerá a situação fiscal do imóvel e poderá apurar a identidade do responsável pelo cumprimento das obrigações fiscais a ele relativas. Este documento deve ser solicitado pelo proprietário do imóvel. Em substituição deste pode ser solicitada uma Certidão de Teor do artigo matricial, cuja validade é de um ano.

Soma-se ainda a Licença de Utilização, a qual visa atestar a que uso se destina o referido imóvel, bem como se este está apto para esse fim. Esta licença deve ser solicitada na Câmara Municipal do concelho onde o imóvel se localiza. No acto de compra e venda pode apresentar apenas a prova do pedido de emissão da licença, caso esta ainda não tenha sido emitida.

Por fim, e não menos importantes, a Ficha Técnica de Habitação, um documento descritivo das características técnicas e funcionais do imóvel, a qual pode ser solicitada também na respectiva Câmara Municipal ou junto do construtor, bem como o Certificado Energético, emitido pelo proprietário do imóvel.

Posteriormente, deve verificar também o estado de conservação do imóvel, especialmente se o mesmo já não é novo, e perceber, juntamente com um arquitecto ou um decorador, os custos necessários em caso de obras de remodelação.

Após perceber todas as suas despesas extra, deve realizar a celebração de um Contrato Promessa de Compra e Venda entre si e o actual proprietário; obter uma licença junto da Câmara Municipal para a realização das obras necessárias; realizar a escritura pública de compra e venda; e realizar as obras necessárias, as quais, na maioria dos casos, só podem ocorrer após a assinatura da escritura.

Além deste processo, não se esqueça de solicitar a contratação de todos os serviços indispensáveis à habitação, nomeadamente, gás, electricidade, água, telecomunicações, bem como serviços de manutenção ou jardinagem, se for o caso, seguros e outros.

INVESTIR NUMA CASA PRÓPRIA

Consoante o que procura e deseja, as opções de compra são muitas de Norte a Sul de Portugal e podem ir desde apartamentos ou moradias até terrenos. Novos ou a necessitar de remodelação, no campo, na cidade ou perto do mar, para residir ou alugar.

Os preços médios das habitações em Portugal dependem, obviamente, não só da sua localização, como também da sua tipologia, dimensão e estado de conservação. Na região do Algarve, onde a procura tem crescido significativamente nos últimos anos, os preços são ligeiramente superiores ao resto do país, sendo que os valores médios vão desde os 90.000 euros até um milhão de euros.

PROCEDIMENTOS A TER ANTES DE ADQUIRIR UMA CASA

Depois de uma busca intensiva e de identificar o imóvel dos seus sonhos, a posterior aquisição requer a sua atenção para questões essenciais, nomeadamente a nível fiscal.

Apesar de existirem inúmeras plataformas online, que facilitam sobremaneira o trabalho de selecção do imóvel ideal, a verdade é que a visita presencial é essencial. Neste sentido, deve visitar o local pessoalmente e perceber se, de facto, o imóvel corresponde ao que procura.

Posteriormente, o contacto com uma empresa de mediação imobiliária, com cartas dadas no mercado, deve ser o seu passo seguinte. Esta empresa deve contar com profissionais capacitados e com competências necessárias para acompanharem todo o processo de selecção, negociação, reserva e compra do imóvel. A par desta empresa de mediação existem investidores/compradores que optam por socorrer-se de advogados especializados em direito imobiliário.

Deve estar atento a questões legais antes de celebrar qualquer contrato com o proprietário do imóvel, nomeadamente, perceber se a propriedade foi construída legalmente, se possui licença urbanística, se conta com todas as infra-estruturas necessárias, bem como se existem hipotecas ou penhoras, ou outras acções judiciais, em nome do actual proprietário. Se a mesma foi vendida para mais de um comprador ou se conta com inquilinos com direito de preferência de compra. Nesse sentido, leve o tempo necessário e garanta que não tem problemas futuramente.

A aquisição de uma moradia, apartamento ou outro está sujeita ao pagamento de impostos, nomeadamente o IMT, e, por isso, obriga à inscrição na administração fiscal, tendo em vista a obtenção do respectivo Número de Identificação Fiscal (NIF).

Importa ainda referir que, quer os residentes no estrangeiro, quer os residentes no território nacional, que se ausentem por um período superior a seis meses, devem designar um representante legal com residência em Portugal para efeitos tributários. No entanto, os residentes ou a ausência para um Estado membro da UE ou do espaço económico europeu não necessitam de designar este representante, sendo este um procedimento facultativo. Além disso, note que o domicílio fiscal contempla o local da residência habitual ou, no caso dos cidadãos residentes no estrangeiro, corresponde ao do representante fiscal.

Caso necessite de financiamento, sugere-se também a abertura de uma conta bancária numa instituição portuguesa, a qual é depois responsável pela análise e aprovação do respectivo crédito solicitado.

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS

Após ultrapassar este procedimento, é essencial apresentar alguns documentos durante o processo de compra. Estes documentos, por um lado, identificam o imóvel e, por outro, confirmam a legitimidade do seu comprador e proprietário.

Em primeiro lugar, deve apresentar uma Certidão do Registo Predial ou Certidão de Teor, em papel ou digital, através da qual saberá qual a composição de determinado prédio, se for o caso, a legitimidade de quem pretende vendê-lo e que tipologia de encargos pode recair sobre o mesmo, nomeadamente, penhoras ou hipotecas. Esta certidão pode ser requerida, presencialmente, numa Conservatória do Registo Predial, entidade que dispõe de descrições detalhadas de todos os imóveis do país, ou no site Predial Online, através do qual pode requerer uma certidão permanente do registo predial e informação predial simplificada.

Em simultâneo, deve fazer-se acompanhar de uma Caderneta Predial, a qual pode ser solicitada em qualquer serviço de Finanças. É através deste documento que conhecerá a situação fiscal do imóvel e poderá apurar a identidade do responsável pelo cumprimento das obrigações fiscais a ele relativas. Este documento deve ser solicitado pelo proprietário do imóvel. Em substituição deste pode ser solicitada uma Certidão de Teor do artigo matricial, cuja validade é de um ano.

Soma-se ainda a Licença de Utilização, a qual visa atestar a que uso se destina o referido imóvel, bem como se este está apto para esse fim. Esta licença deve ser solicitada na Câmara Municipal do concelho onde o imóvel se localiza. No acto de compra e venda pode apresentar apenas a prova do pedido de emissão da licença, caso esta ainda não tenha sido emitida.

Por fim, e não menos importantes, a Ficha Técnica de Habitação, um documento descritivo das características técnicas e funcionais do imóvel, a qual pode ser solicitada também na respectiva Câmara Municipal ou junto do construtor, bem como o Certificado Energético, emitido pelo proprietário do imóvel.

Posteriormente, deve verificar também o estado de conservação do imóvel, especialmente se o mesmo já não é novo, e perceber, juntamente com um arquitecto ou um decorador, os custos necessários em caso de obras de remodelação.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA E ASSINATURA DA ESCRITURA

Após perceber todas as suas despesas extra, deve realizar a celebração de um Contrato Promessa de Compra e Venda entre si e o actual proprietário; obter uma licença junto da Câmara Municipal para a realização das obras necessárias; realizar a escritura pública de compra e venda; e realizar as obras necessárias, as quais, na maioria dos casos, só podem ocorrer após a assinatura da escritura.

Além deste processo, não se esqueça de solicitar a contratação de todos os serviços indispensáveis à habitação, nomeadamente, gás, electricidade, água, telecomunicações, bem como serviços de manutenção ou jardinagem, se for o caso, seguros e outros.

OUTROS ENCARGOS

Em termos de custos associados à compra de casa em Portugal, fique atento, como referido anteriormente, ao IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões), taxa paga sobre a transferência de activos imobiliários em Portugal. O valor a pagar depende da natureza e valor do imóvel e deve ser pago convenientemente antes da assinatura da escritura final pelo comprador.

A este soma-se o Imposto de Selo, correspondente a 0,8% do valor de compra do imóvel, e os honorários do seu advogado, se o contratar, os quais variam entre 1% e 1,5%, mais IVA, do valor do imóvel.

Existem ainda as taxas cobradas pelos Notários e taxas de registo após a assinatura do contrato final, as quais deverão situar-se nos 750 euros.

Por fim, a taxa associada ao agente imobiliário, a qual deve ser paga pelo vendedor.

Anualmente, os proprietários de património imobiliário estão obrigados também ao pagamento do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), variável de acordo com o município em que se encontra o seu imovel e de acordo com as características do mesmo.

Para viver e regularizar a sua situação em Portugal, deve informar-se também junto do Serviço de Estrangeiro e Fronteiras (SEF), bem como da Junta de Freguesia local e Câmara Municipal e da Autoridade Tributária e Aduaneira e Serviços da Segurança Social.

Sim.

• Pesquisar o imóvel nas plataformas online existentes, por exemplo;
• Seleccionar os imóveis que lhe interessa;
• Contactar uma empresa mediadora imobiliária;
• Visitar presencialmente o local;
• Contactar, se necessário, um advogado especializado em direito imobiliário;
• Perceber se a propriedade está legalizada; possui licença urbanística; tem todas as infra-estruturas necessárias; não existem acções judiciais contra o seu actual proprietário; não tem inquilinos com direito de preferência de compra; se o prédio, se for o caso de um apartamento, está constituído em propriedade horizontal, com fracções autónomas.

• Certidão do Registo Predial / Certidão de Teor;
• Caderneta Predial;
• Licença de Utilização;
• Ficha Técnica de Habitação;
• Certificado Energético;
• Contrato de Compra e Venda celebrado entre si e o vendedor;

Sim. Normalmente, o comprador dá um valor de sinal. Este contrato de compra e venda deve indicar a data para assinatura da escritura pública, momento em que paga o valor restante.

Sim.

Depende. Deve rever as condições impostas pelo contrato de compra e venda e, em caso de incumprimento de alguma situação, está no direito de reaver o valor de sinal. Em contra-partida, o vendedor ao rescindir um contrato de compra e venda está obrigado a devolver-lhe o valor do sinal em dobro. Nestas situações, apela-se, muitas vezes, ao bom senso das partes envolvidas.

• IMI (pago pelo comprador antes da assinatura, cujo valor é variável)
• Imposto de Selo (pago pelo comprador no acto da assinatura, cujo valor é variável, situado até 0,8% do valor do imóvel)
• Honorários do seu advogado (pago pelo comprador, cujo valor é variável);
• Taxas do notário e de registo (pagas pelo comprador após assinatura, cujo valor é de 750 euros);
• Encargos do agente imobiliário (pago pelo vendedor, cujo valor é variável);
• Valor do sinal (pago pelo comprador no momento de assinatura do contrato de compra e venda, cujo valor é variável);

Sim. Deve visitar os serviços de Finanças locais.

Sim. Todos os anos é obrigado ao pagamento do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), o qual varia de acordo com as características do imóvel e do município em que se encontra.